El eterno buen negocio

EL CONCEPTO.
En primer lugar es menester aclarar de qué se habla cuando se hace referencia al real estate. Por tal motivo, consultamos a entendidos en la materia, quienes aportaron las siguientes definiciones:
• "Se denomina real estate al negocio de bienes raíces; es decir, aquellos que están relacionados con el suelo, la tierra, el terreno". Fabián Becari.
• "Se entiende como tal al negocio que se inicia desde la adquisición de la tierra para la incorporación a la misma de un determinado valor agregado, con el fin de transformarla en un negocio". Noel Verger, director de la división Hoteles de L.J. Ramos.
• "Es la actividad inmobiliaria que está condicionada -en casi todos los casos- a una serie de variables a las que hay que estar atentos, adaptándose y sabiendo aprovecharla. Dadas las actuales circunstancias de incertidumbre mundial, el coeficiente de riesgo y volatilidad financiera sensibilizan al mercado a activos con menores riesgos (los bienes inmobiliarios son extremadamente duraderos), provocando el auge del momento". Guillermo Santaella, gerente general del estudio de arquitectura Forsad.

MAS LADRILLOS, MENOS RIESGO.
Tal como expresó Santaella, hoy la tendencia a la inversión en ladrillos manifiesta un gran esplendor.
Este auge estaría dado por dos razones. Por un lado, porque durante años el real estate fue un negocio seguro, rentable y de tasas crecientes. Por el otro, porque últimamente otras alternativas de inversión desaparecieron frente a la crisis, la desconfianza, los menores retornos, entre otras variables. "Por todo esto el real estate se posicionó perfectamente como una alternativa de gran relevancia. Además, este sector fue siempre uno de los motores de la economía doméstica, uno de los sectores con mayor efecto multiplicador sobre ella y un canal de ahorro e inversión. Desde la época de los inmigrantes invertir en ladrillos era prácticamente un mandato cultural", explicó el directivo de L.J. Ramos. Y añadió: "Notemos, por ejemplo, que su capital físico, los inmuebles, constituyen uno de los ítems principales en el patrimonio de casi cualquier empresa o familia. En los últimos años, sin embargo, el marco de condiciones económicas -incertidumbre macroeconómica, desconfianza hacia las instituciones bancarias tras la crisis de 2001/2002, un dólar estable, bajos rendimientos financieros, alta inflación- por una parte; y el desarrollo en simultáneo de instrumentos (fideicomisos, consorcios, entre otros) y productos preparados específicamente para el público inversor (condo-hoteles, departamentos, lotes) permitieron canalizar hacia la actividad un flujo significativo de excedentes provenientes de los más diversos sectores de actividad. Todos encuentran en diferentes productos inmobiliarios una respuesta satisfactoria en términos de seguridad del capital, resguardo de valor, capitalización y, eventualmente, renta líquida".
Por su parte, Ángel Rovira Bosch, CEO de Patagonia Resorts Services, agregó que las causas del auge también deben buscarse en "la crisis financiera de 2008, con alto impacto en los bonos y acciones, sumado a la pérdida del valor del dólar -tanto en su valor real como frente a la inflación en nuestro país-, más la desconfianza generalizada de los ahorristas hacia los sistemas de bancarios de seguridad, a raíz de los asaltos a cajas de seguridad. Ante esta suma de factores, el sector inmobiliario se constituyó en receptivo de inversiones y resguardo de activos, ya que mantiene en forma creciente el valor con renta, con un mercado de demanda insatisfecha y que carece de créditos hipotecarios que alienten su desarrollo".
Ampliando aún más el espectro, Becari señaló que "el negocio de bienes raíces es casi tan viejo como la humanidad. Lo que sucede últimamente es que el negocio está más profesionalizado; se aplican técnicas y tratos más precisos y creativos. Tomando ciertos recaudos, invertir en ladrillos es un muy buen negocio a mediano y largo plazo".
En tanto, Verónica Vieira Alves, directora del INBA 2011 (Inversiones Inmobiliarias Buenos Aires), explicó que en Argentina históricamente la inversión inmobiliaria atrajo el interés de todos los habitantes; "más aún en un escenario en el que el dólar está estacionado y los plazos fijos ofrecen una tasa que corre por debajo de la inflación real." Por tal motivo, coincidió con que invertir en ladrillos sigue siendo lo más seguro, y argumentó: "Casi dos tercios de los consumidores creen que la inversión en bienes les dará un mejor rendimiento que otras formas de ahorro o inversión. Un inversor medio, de características conservadoras y que cuenta con US$ 50 mil, elige la inversión en real state frente a la posibilidad de comprar o mantener los dólares en el colchón. De acuerdo a las últimas estimaciones disponibles, quien conserva dólares estaría perdiendo un 12% al año respecto a quien invierte una cifra similar en una propiedad".
¿Cuáles son las estrategias de captación de inversores? "Se atraen a través de proyectos diferenciales, con vehículos de inversión claros, acotando los riesgos, con players técnica y económicamente viables en todas sus facetas, y con honestidad y las cosas bien hechas", sintetizó Verger. Luego fue pragmático: "Todos invierten en esta actividad. Cada uno desde su rol y función lo está haciendo continuamente. Desde el que compra y vende tierras hasta el que construye, incorporando maquinarias, personal, working capital, activos. Lo mismo los desarrolladores con su tiempo, dinero y riesgos. Las comercializadoras y demás players del mercado".

LOS PLAYERS.
Santaella se refirió a los players que intervienen en el negocio del real estate, al que definió como "una actividad muy atomizada". "Los operadores inmobiliarios, brokers y comercializadores conforman la mayor parte del sistema, dado que su actividad está orientada a la venta de propiedades en general. Por el contrario, los desarrolladores y los arquitectos son una división de menor tamaño relativo", explicó, y añadió: "Además de los actores mencionados están los constructores y los más importantes y ausentes en nuestro país: los bancos. Para el desarrollo de esta actividad, en los países desarrollados hay préstamos hipotecarios otorgados por estas entidades, intermediarias de los ahorros de las personas. Pero aquí se proyectan en productos de mayor rendimiento dejando de lado el real estate. Por lo tanto, en Argentina la compra de propiedades se hace cash, como un sistema de ahorro".
En este punto hay que diferenciar dos modelos básicos. Uno es el tradicional real estate, orientado hacia la vivienda permanente, en el que los actores son el inversor propietario de la tierra, el desarrollador inmobiliario, el broker comercializador (inmobiliario) y los inversores individuales.
El otro es el modelo de inversión turística inmobiliaria con usos mixtos, también denominado "real tourism", en el que además de los anteriores intervienen expertos en hotelería, en turismo, en marketing turístico y en comercialización de los productos inmobiliarios correspondientes a este segmento, como propiedad vacacional, fractional, y congresos y convenciones.

FIDEICOMISOS Y UNIDADES CHICAS.
En cuanto a las modalidades de inversión, hay quienes consideran que pueden ser "infinitas". En principio, vale mencionar que existen distintas oportunidades, ya sea por productos, formas, vehículos, países y tipos de desarrollo. "En Argentina, en el esquema de real estate, el fideicomiso es el principal formato de inversión. En tanto, en Real Tourism el fideicomiso va acompañado de programas de renta, de intercambio vacacional, y membresías de uso y beneficios", explicó el CEO de Patagonia Resorts Services.
Por su parte, Becari aseguró que "hay propuestas para todos los gustos. Dependen de las características del inversor: de alto o bajo riesgo, de salida rápida del negocio, de renta, de mucha inversión, de operación intensiva, entre otras", y que "el fideicomiso es un formato que en el país tuvo cierto auge. Aunque tiene sus riesgos y últimamente perdió atractivo desde el punto de vista de los beneficios impositivos".
Sin embargo, el fideicomiso inmobiliario al costo sedujo a muchos jugadores del sector, haciendo que migraran del modelo de venta tradicional. La incertidumbre macro hizo que prefieran abrir el juego y arriesgar poco.
"La ausencia de créditos hace que los pequeños inversores se vuelquen al sistema de inversión al costo. Son proyectos en los que todos los suscriptores son 'socios-parte' del negocio. Se caracteriza por no empezar hasta que el 100% del proyecto se encuentre suscripto, financiándose con el aporte/cuota de cada suscriptor, desde el inicio hasta su finalización. En contraposición, los proyectos de alta gama pelean en la punta de la pirámide por seducir a los inversionistas que prescinden del crédito", sostuvo Vieira Alves.
En ese sentido, Becari señaló que "en mercados como el nuestro el origen de los capitales proviene de grandes capitalistas, fondos de inversión o grandes grupos institucionales. Poco proviene del ahorro individual".
"Cuando en hotelería se habla de inversiones se mencionan las marcas: Hilton, Meliá o la que fuera. Pero normalmente son inversiones nacionales. Yo conozco una buena cantidad de emprendimientos y diría que los más importantes son de inversionistas locales que buscan una bandera para poder participar de una central de reservas muy fuerte, o que se identifican con determinada marca y consideran que se van a posicionar mejor en un mercado", manifestó Pablo Goldszier, presidente de la Asociación de Hoteles de Turismo de la República Argentina (AHT).
Asimismo, Vieira Alves subrayó que "los condominios de poca superficie son la mejor alternativa, ya que el valor de incidencia de la tierra es razonable", y ejemplificó: "La inversión en este tipo de propiedades aumentó un 30% durante el último año en la zona denominada Triángulo verde (Canning, San Vicente y Cañuelas). La tendencia fue en aumento en los últimos dos años y estos proyectos inmobiliarios se triplicaron desde 2007 a la fecha".

EN VIAS DE DESARROLLO.
La unión de hoteles con urbanizaciones privadas conforman una fórmula que en los últimos tiempos se repite con éxito no sólo en nuestro país sino también en el exterior.
A continuación, algunos proyectos que se encuentran en construcción:
• A orillas del lago Nahuel Huapi, Villa Huapi Luxury Resort combina real estate y actividades turísticas entronizadas en un resort y un centro de convenciones. La empresa desarrolladora es Patagonia Resort Services, la comercialización (de los condominios) es de Toribio Achával, mientras que el diseño general es del arquitecto Juan Luis Agoni. En el extremo del complejo se construirá un resort de lujo complementado con un centro de convenciones. Por otro lado, y sobre la laguna se montará una serie de establecimientos gastronómicos, el sector denominado Lagoon Place, que complementará la oferta con una farmacia, una peluquería y un supermercado. En el Town Centre, además, se localizará una agencia de viajes, una rentadora de autos, una casa de cambio, cajero automático y business center. Sobre un frente de 300 m. de costa del lago se construirán los apartamentos. Tendrán unidades Suites de dos dormitorios (para seis personas), Senior (un dormitorio, cinco personas) y Junior (un dormitorio, cinco personas). Entre los amenities de los apartamentos, situados uno en cada núcleo habitacional, se encuentran las piscinas exteriores y cubiertas (climatizadas), un salón de usos múltiples, gimnasio, jaulas de golf, sauna, jacuzzi, solarium y parrilla.
• Pestana Buenos Aires Golf Hotel & Residences se emplazará en la localidad de Bella Vista, Buenos Aires, junto al tradicional Buenos Aires Golf Club. Incluirá residencias -branded residences y condominios-, una cancha de golf de 6 hoyos (par 3), un centro de convenciones, un hotel de 120 habitaciones del Grupo Pestana, salón de conferencias, locales comerciales, canchas de tenis, cancha de fútbol 11 y spa, entre otras prestaciones. El emprendimiento será desarrollado por el Grupo Socma para su División de Desarrollos Inmobiliarios y demandará una inversión aproximada de más de US$ 40 millones.
• Dypsa Desarrollos y Proyectos anunció un nuevo emprendimiento mixto que contará tanto con una torre de 27 pisos, Platinum Residencias, y un Howard Johnson que ofrecerá sus servicios a los propietarios de la torre. El terreno está ubicado en una zona privilegiada de Lomas de Zamora, el proyecto demandará una inversión de U$S 32 millones y se estima un plazo de obra de dos años y medio. La torre contará con amenities de primera línea: salón para eventos sociales con baño y kitchenette en el piso 28, cocheras privadas, pileta climatizada con solarium, seguridad las 24 horas, gimnasio y spa. Mientras que el hotel Howard Johnson Lomas de Zamora contará con 59 suites ejecutivas de aproximadamente 30 m², spa & fitness, salones para eventos y pileta in-out con solarium ubicada en el último piso del hotel.
• Greenville Polo & Resort + Crowne Plaza es un desarrollo residencial privado de 130 ha. que contará con un moderno hotel 5 estrellas y que estará ubicado en el kilómetro 32 de la autopista Buenos Aires-La Plata, en la zona de Hudson. El establecimiento será operado por la cadena Intercontinental Hotels Group (IHG). En este caso, Pereiraola es la sociedad propietaria del terreno y responsable del desarrollo. Entre los servicios que ofrecerá se destacan dos restaurantes, un bar, un spa (de 800 m²), gimnasio, sala de residentes, piscina cubierta y waterpark con bar de piscina. Además habrá locales comerciales, centro de negocios y salas de reuniones. La inversión total rondará los US$ 50 millones. La construcción del hotel comenzará en febrero próximo y la inauguración está prevista para 2013.
• Puerto Norte es un megaplan que está recuperando 100 ha. de la costa norte de Rosario. Allí la empresa española Ingeconser planea una inversión de más de US$ 95 millones para Ciudad Ribera, un complejo que incluye 450 viviendas en siete edificios, locales comerciales, centro de convenciones, un hotel 5 estrellas, oficinas triple A, bussines center, centro de salud, plazas y espacios verdes.
• En la misma zona, Fernández Prieto junto a Servicios Portuarios invirtieron US$ 50 millones en Maui Towers Resort and Beach Club. Incluye dos torres de 44 pisos con unidades de 1, 2 y 3 dormitorios más estudios profesionales, viviendas, cocheras, un hotel y un club de agua a orillas del Paraná.
• En la región central, Cuyo y Patagonia las inversiones parecen no cesar, en muchos casos acompañando el crecimiento que vivencia la vitivinicultura. Tal es el caso de Burco América, una empresa dedicada a proyectos vacacionales de lujo en entornos naturales que invirtió US$ 40 millones en Tupungato Winelands. Emplazado en el valle de Uco, dispone de 800 ha. que se utilizarán para dos productos inmobiliarios: 150 fincas y 140 lotes. A esto adicionará una cancha de golf de 18 hoyos, un club con dos canchas de polo y un lodge 5 estrellas con wine spa.
• El fondo de inversión neoyorkino Invest Property Group (IPG) es otro de los grupos que apostó a la región de los vinos. A 17 km. de San Rafael, construyó Algodón Wine Estates. El mismo incluye un hotel, un barrio cerrado, oficinas, residencias y una zona comercial, que en total demandaron US$ 40 millones de inversión.
• En el caso de Fiducia Capital Group está desarrollando Santa María de los Andes: un complejo de 819 ha. en Luján de Cuyo en el que invirtió más de US$ 10 millones. Este emprendimiento contempla la construcción de una bodega boutique, un hotel World Class, un restaurante gourmet, un lodge 5 estrellas de 18 unidades y una casa de viñas para alojar clientes.
• En el faldeo del Cerro Chapelco, Eidico está desarrollando Vallescondido, un club de campo de 450 ha. que demandó US$ 12 millones. En este predio se levantará un hotel 5 estrellas que estará operado por una cadena internacional y contará con 50 cuartos equipados con última tecnología.

MAS CAMAS DE LUJO.
Asimismo, el crecimiento de la oferta hotelera tampoco se detiene. Y en el negocio de la hospitalidad los 4 y 5 estrellas parecen ser las inversiones más rentables.
• El Grupo Alvear alberga una colección de firmas como el Alvear Palace Hotel, el Llao Llao de Bariloche y, en sociedad con IRSA, el shopping Galerías Pacífico y el complejo Village en el barrio de Caballito. Andrés Kalwill, director de nuevos proyectos del Alvear, presentó los nuevos desarrollos: el Alvear Art Hotel (emplazado en Suipacha y Santa Fe, tendrá alrededor de 150 habitaciones, demandará una inversión de US$ 30 millones y sus tarifas serían un poco más baja que el de Recoleta) y el Alvear Hotel & Residences Puerto Madero (un edificio mixto, de hotel y residencias, con 150 suites, varios salones de fiestas, dos restaurantes, business center, salas de reuniones, un parque con pileta, bar, solarium y dos pisos de health club con piscina climatizada interior; estará terminado a fines de 2013 y requeriría una inversión cercana a los US$ 75 millones).
• En 2012 se inaugurará en Buenos Aires el Hotel Boca Juniors by Design -proyecto diseñado por el estudio del arquitecto Carlos Ott- que se posicionará como el primer hotel temático de fútbol. Sus 17 plantas distribuidas en 7.500 m2 albergarán 89 suites 5 estrellas, piscina in-out, restaurante gourmandise y salón de convenciones, entre otros amenities.
• Esteban Bluvol, gerente general de Fën Hoteles, manifestó que "para este año tenemos planificada la apertura de tres propiedades: el Esplendor Cervantes Montevideo, de 85 habitaciones; el Esplendor Mendoza, de 118; y el Dazzler Tower Recoleta, de 145. Las inauguraciones están previstas para agosto o septiembre. A su vez, a ellas se sumará en diciembre de 2011 o enero de 2012 el Dazzler Hotel Campana, de 36 cuartos". En ese contexto, cabe agregar que para el período 2012-2014 Fën tiene pensado abrir 10 ó 12 hoteles más.
• Hilton Worldwide tiene firmados dos acuerdos -con distintos inversionistas y desarrolladores- para operar nuevas propiedades en el país: el Hilton Ushuaia y el Hilton Iguazú. Se espera que ambas abran sus puertas a finales del próximo año. El primero tendrá 150 habitaciones, restaurante, bar, piscina techada, centro de acondicionamiento físico con salas para tratamientos corporales, y salones para grupos y convenciones. En tanto, el Hilton Iguazú contará con acceso directo a las cataratas del Iguazú y estará equipado con una marina en sus instalaciones. El resort dispondrá de 158 habitaciones, restaurante, piscina al aire libre, spa, centro de acondicionamiento y centro de convenciones de aproximadamente 1.500 m2.

 

 

ASIGNATURAS PENDIENTES.
Tal como abundan los anuncios de inversiones y aperturas también hay proyectos que no corren la misma suerte. Tal es el caso de dos desarrollos anunciados en 2008 que aún no abrieron sus puertas.
El primero es el Crowne Plaza San Eliseo Golf, Spa & Conventions Hotel. Sus primeros cimientos estaban ubicados en uno de los countries tradicionales ubicado en la zona Sur, en el partido de San Vicente. La inversión total iba a demandar US$ 15 millones y las puertas estarían abiertas un año y medio después de su presentación, a principios de 2008. Cushman & Wakefield era la empresa integrante del grupo Pecon que lo comercializaba y desarrollaba junto a San Eliseo Country Club.
El segundo caso es el Hilton Bariloche, un hotel de lujo con 210 habitaciones, spa y centro de convenciones, que estaba previsto inaugurarse a comienzos de 2011.
El grupo constructor Imocom, de Portugal, era el encargado de invertir US$ 150 millones en este complejo hotelero que iba a estar gerenciado por la cadena Hilton.
Consultados los referentes de la marca sobre esta apertura, Karla Visconti, directora de Comunicaciones Corporativas para el Caribe, México y América Latina de Hilton, respondió que "el proyecto está en espera temporariamente" y que "en este momento no tenemos una fecha definida de apertura".
Por otra parte, recientemente salió a la luz la quiebra de mega emprendimiento de lujo Culú-Culú en la localidad de Lobos. Según informó El Cronista "el pedido fue elevado por la constructora Grupo Brunetta. El proyecto, que contaba con siete canchas de polo, estaba en manos del empresario sudafricano Al Alletzhauser".
La inversión total de U$S 125 millones estaba destinada a siete canchas de polo, una laguna propia, haras, el auspicio de un club de polo (Indios Chapaleufú II) y hasta la instalación de la cadena árabe Jumeirah, una de las más lujosas del mundo que también operaría 16 mansiones y residencias que costaban US$ 1 millón.