Construcción de experiencias

LAS TENDENCIAS.
Cómo se construye actualmente, siguiendo qué líneas de diseño, en qué tiempos y bajo qué normas son algunas de las preguntas que le realizamos a un grupo de arquitectos especializados en la construcción de hoteles.
"Al hablar de nuevas tendencias en arquitectura y nuevos modos de trabajo, no podemos dejar de exponer un tema que hoy es una preocupación para todos los
inversores del área: la economía. En términos generales, se hace más que
nunca hincapié en este tema. Tenemos varios hoteles construidos y otros en marcha, que apuntan a un público que pretende tarifas bajas, mucha comodidad, confort y un ambiente moderno. Si lo pensamos a nivel global, las crisis económicas se propagan con mucha rapidez y los mercados se adaptan a ellas para seguir adelante con los ajustes necesarios. Creo que es un mal (o bien) de estos tiempos", opinaron los arquitectos Roberto Caparra y Andrea Conte Grand, del estudio Caparra Entelman & Asociados.
"Los inversores nos piden recursos para que los costos de mantenimiento sean mínimos. Un buen ejemplo son las instalaciones que cuidan el consumo eléctrico. Obviamente, asegurando detalles de confort, como buenos aires acondicionados, buena disposición de la planta y ascensores, por citar algunos ejemplos. La consigna es que el hotel esté estructuralmente bien pero analizado desde el punto de vista de los costos de mantenimiento", remarcó el arquitecto Jorge Aslan, del estudio Aslan & Ezcurra.
Hablando particularmente de diseño interior, la arquitecta Mónica Spodek -del estudio Spodek Arquitectos-, explicó que "actualmente la tecnología es fundamental y tiene que ver con el confort y con el grado de sofisticación que se le quiere dar a un emprendimiento. En general, trabajamos con hoteles 5 estrellas, en los que siempre se busca provocar una experiencia especial en el huésped. Nuestro estudio tiene un estilo muy contemporáneo pero, a la vez, buscamos generar calidez con los objetos y mezclar estilos, produciendo un equilibrio. La tendencia minimalista está perdiendo terreno y el arte está ganando espacio. En los hoteles se lo utiliza cada vez más para las habitaciones y salas comunes. Por ejemplo, incorporar arte digital, utilizar las nuevas tecnología en impresiones sobre telas, que no son artesanales pero tienen mucho valor artístico y dan valor agregado".
"La tendencia en lo edilicio es lograr un mayor espacio en las habitaciones; que sean cada vez más amplias. Además, se busca que el confort reúna todas las características necesarias: buen colchón con sommier, diferentes tipos de almohadas, plasmas y un buen aire acondicionado. En cuanto a la decoración, que sea sutil, simple y en concordancia con la estética que tienen los detalles de tecnología. El hotel vende sensaciones y la arquitectura debe reflejar eso mismo. En el caso de las cadenas, realizan estudios anuales sobre el comportamiento de los huéspedes y determinan cuál es el color que genera sensación de bienestar o de placer, y de ese modo ambientan las habitaciones. Estos cambios no dependen de nada en particular pero hay que estar atentos a ellos", analizó Guillermo Santaella, gerente general de Forsad.
Por su parte, el arquitecto Alejandro Valzacchi, del estudio Valzacchi & Asociados, también opinó que "en este momento se le da prioridad a la espacialidad de la habitación, fundamentalmente en el baño, y se reduce la superficie de las áreas comunes, aunque aumentando los servicios y la calidad de las mismas. Asimismo, vemos una tendencia regional hacia los planes de negocio de establecimientos 4 estrellas superior y boutique, dado que son segmentos muy flexibles y se adecuan a las fluctuaciones estacionales".

EL DIALOGO CON LOS CLIENTES.
El trabajo en obra y la puesta en marcha de los planos es sólo un parte del largo proceso que implica construir un hotel. En las primeras instancias el feedback con el cliente es constante e imprescindible, más arduo aún cuanto mayor es el número de inversores o si están involucrados los lineamientos de una cadena hotelera.
"El vínculo con los clientes depende en gran medida del modo de contratación, si hay cadena hotelera implicada y de cuál se trata, dado que tienen su propio sistema de trabajo y de aprobaciones. De cualquier modo, al momento de elaborar un proyecto hotelero entre las principales premisas se encuentran escuchar la encomienda del trabajo e incorporar los conceptos que el cliente considera innegociables. Posteriormente, hay que definir con claridad la inversión que se quiere hacer, ya que esto determinará la categoría a la que debemos apuntar. Finalmente, fijar los tiempos reales de trabajo, tanto de estudio como de obra, porque también incide en la calidad del producto final", enumeró Caparra.
"El ida y vuelta con el cliente es fundamental. Al principio se trabaja mucho con el propietario o con el grupo inversor. Pero cuando ya están planteadas las especificaciones, se desarrolla la creatividad y se busca interpretar esas ideas. El diseño va a depender si se trata de un establecimiento temático, contemporáneo, con un perfil autóctono o internacional. En el estudio charlamos mucho con los inversores, realizamos muestras, renders y planos hasta que se entiende bien la idea. Debe ser así porque el resultado de lo que hacemos es lo que el huésped va a ver y lo que va a percibir del lugar", agregó Spodek.
"Con los propietarios tenemos un contacto permanente. Nuestra relación está basada en una constante actualización y búsqueda de propuestas para lograr la mejor operación hotelera posible, manteniendo precios adecuados al mercado argentino", remarcó Valzacchi.

LOS TIEMPOS.
"Cuando comienza un proyecto los tiempos dependen de cómo está armado el negocio. Hay casos en los que nosotros podemos llegar hasta proponer que se haga un hotel y otros en los que el propietario tiene una idea clara de lo que quiere. En este último caso se acortan mucho los plazos. Si ya existe el terreno, se diseñan los planos, se tramita la aprobación -que lleva varios meses- y, como cualquier edificio, se desarrolla en un período que puede ser de 18 meses", sintetizó Aslan.
"Siempre se empieza con una idea plasmada en un dibujo que enamore al
cliente. Luego se sigue por etapas y cada una implica necesariamente una
aprobación. Con los hoteles en los que, además, hay una cadena hotelera involucrada, el diseño debe pasar por las aprobaciones de ambos actores. Cada categoría en hotelería tiene sus tiempos de realización. Para nosotros, intervenir en un hotel de lujo nos lleva aproximadamente tres años. Cuanto menos estrellas, menos tiempo. Siempre decimos que detrás de una aparente frivolidad para decorar hay una tarea brutal de desarrollo", enfatizó Conte Grand.
Por su parte, Spodek puntualizó que "lo ideal es comenzar a incorporar los detalles de interiorismo desde el inicio del proyecto de arquitectura, o por lo menos mientras se está desarrollando el anteproyecto. Nosotros trabajamos con las instalaciones eléctricas, los aires acondicionados, las cámaras, en la prevención de incendios, desarrollamos planos de mármoles, de detalles constructivos, de gargantas, de revestimientos y de pisos que deben tenerse en cuenta a la hora de construir. Nuestra especialidad es generar mucha documentación; describimos hasta el último tornillo y todo queda plasmado en lo que llamamos Manuales de Proyecto. El tiempo que se empeñe en este proceso dependerá del tamaño de la obra y de la empatía que se tenga con el cliente. Puede llevar de dos a cinco meses, y a partir de ahí desarrollamos la documentación, que lleva unos seis o siete meses más".
"En nuestro caso calculamos 24 meses, pero estamos sujetos a muchos cambios que pueden ocurrir sobre la marcha. Por ejemplo, trabajamos en una obra que tuvo un cambio adicional en los planos, que requirió pedir una autorización a la municipalidad, un trámite que llevó seis meses que no estaban previstos. Sin embargo, lo normal son dos años", dijo Santaella.
"El proceso involucra varias reuniones con el equipo de trabajo del comitente. En conjunto delineamos la idea rectora comercial sobre la cual debe basarse la propuesta arquitectónica. Este plazo, en el cual se define el producto a ofrecer, suele ser de aproximadamente 60 días", puntualizó Valzacchi.

EL DIALOGO CON EL ESPACIO.
El estilo, los metros construidos, el tamaño de los espacios comunes y los servicios que se van a brindar también están determinados por el lugar donde se emplazará el hotel. Más aún si forma parte de un proyecto mixto de inversión. "En este momento estamos comenzando una obra en avenida Del Libertador y La Pampa, un hotel 3 ó 4 estrellas. Uno se plantea qué puede hacer un hotel a la salida de un túnel sobre una avenida. Sin embargo, en la zona hay una cantidad de empresas que requieren servicios corporativos. Además, es un caso de hotelería vinculada a la salud, algo que está muy arraigado en Houston. En este caso, está la clínica Fleming en la zona, cuyos pacientes y familiares pueden requerir un hospedaje cercano", indicó Aslan.
En el caso del estudio Entelman & Asociados, especialista en arquitectura de interiores, diseño de mobiliario y de textiles, comenzó a trabajar en 2007 en Perú para la cadena Libertador (hoteles en Paracas, Valle Sagrado, Cusco y Puno). "Para cumplir acabadamente con nuestra labor decidimos interiorizarnos en muchos aspectos de la historia y la cultura del lugar. La mezcla de lo hispano con las antiquísimas civilizaciones de América arrojó estilos fascinantes. En nuestro caso, el resultado fueron hoteles que se integran íntimamente con la cultura del lugar. La presencia de su riqueza antropológica es notable y produ¬ce una sensación cautivante; el huésped se siente parte de ese mundo. Es imposible lograr un buen resultado en arquitectura sin sumergirse completamente en la idiosincrasia de cada lugar", relató la arquitecta Cora Entelman.
Por su parte, Valzacchi especificó que "uno de los puntos que se tienen en cuenta a la hora de elaborar un proyecto hotelero es descubrir cuál es el valor agregado y diferencial que tiene la ubicación elegida y potenciarlo arquitectónicamente para que el negocio sea exitoso. En algunas ocasiones la tarifa es un commodity de muy poco margen y se debe buscar mayor rentabilidad en otros servicios".
Asimismo, la oferta y la demanda que haya en el mercado de la hospitalidad en una región determinada impulsará el desarrollo de ciertas categorías. Una tendencia que puede variar de año a año, sujeta a los vaivenes económicos y los valores que tenga la tierra. "En Argentina hoy se busca invertir en los 3 y 4 estrellas. El público en general no está dispuesto a pagar la tarifa de un hotel 5 estrellas, que al propietario le demanda una gran cantidad de personal operativo y una inversión que es difícil de recuperar. Hay ejemplos en el interior que fueron exitosos al estár emplazados en destinos internacionales, pero en otros el posicionamiento resulta muy complicado. Donde existe un flujo de turismo corporativo funciona muy bien el 3 estrellas y, en ciertos casos, el 4. La inversión comienza con la búsqueda de un buen precio de la tierra y en Buenos Aires está bastante alto. Por otra parte, hay que evaluar la rentabilidad y la competitividad que puede entablar el hotel con los establecimientos cercanos", puntualizó Santaella.
Pensando en los ejemplos de proyectos mixtos, Enrique Ary Pepino, arquitecto del estudio internacional WATG, comentó que "en muchos casos los hoteles son el componente principal de los llamados ‘desarrollos de usos mixtos', donde también aparecen áreas comerciales y residenciales. Especialmente a nivel masterplan trabajamos mucho con los llamados ‘integrated resort communities'. Consisten en proyectos en los que interactúan elementos de distinta naturaleza, como hoteles, residencias aisladas, departamentos, townhouses, golf course, áreas comerciales y oficinas. Todos le dan autosuficiencia al emprendimiento, colaborando en el aspecto socio-económico mediante la creación de "real estate", empleos y actividad económica.
Asimismo, los hoteles pueden formar parte de una propuesta integral de entretenimiento que incluya casino, spa y centro de convenciones. En estos casos, su arquitectura debe responder a ciertas premisas de accesibilidad, confort y exclusividad. "La conexión entre el casino y el hotel debe ser fácil y ambos deben responder a una misma estética. Particularmente, los casinos en Argentina son lugares elegantes, donde la gente va a pasar un buen momento, con opciones gastronómicas y espectáculos. En tal sentido, los que pretenden tener un cliente VIP deben disponer de un lugar exclusivo donde hospedarlos. Además, todo el complejo puede brindar opciones para la familia que acompaña al huésped-jugador a través del spa, el kid club, confiterías, restaurantes o canchas de tenis", comentó Spodek.

EL MEDIO AMBIENTE.
Subidos a la ola del turismo ecológico, una gran cantidad de hoteles ya no ven esta tendencia como una moda, sino como una necesidad el convertirse en sustentables. Si bien este perfil de construcción requiere de inversiones considerables, posteriormente se traduce en ventajas, tanto de ahorro de dinero como de valor agregado. Los turistas buscan destinos de excelencia, que en muchos casos se define por el impacto positivo que generan en el medio ambiente. "En este momento estamos trabajando en un hotel en Buenos Aires que va a tener características de Green Building en las instalaciones; no en la construcción porque todavía es muy caro. Para el interiorismo estamos buscando maderas de bosques de explotación controlada, materiales que tengan una característica reciclable, y en iluminación estamos investigando la tecnología led", detalló Spodek.
A lo que se sumó el comentario de Valzacchi: "Estamos trabajando en dos nuevos proyectos en los cuales se realizará el precalentamiento del agua de uso sanitario mediante colectores solares, con el fin de minimizar el consumo de gas. Respecto de la iluminación, ya hemos aplicado tecnología led en varias obras y el ahorro energético que logramos es relevante".
Con un tono más cauteloso, Santaella explicó que "el problema de este tipo de construcciones es que demandan una mayor inversión inicial que no se recupera rápidamente. Depende de la mentalidad del grupo inversor".
En la misma línea, Aslan opinó que "es un tema que está sumamente inflado, que vende pero que en términos urbanos no es viable. No es factible reemplazar el consumo eléctrico. Si ecosustentable es pintar una pared de verde para que parezca más natural, se puede hacer. Pero la realidad es que no aporta. Quizás en lugares más abiertos, como en la Patagonia, se puedan instalar pantallas solares o aplicar otros recursos que favorezcan el cuidado del medio ambiente".

LAS REMODELACIONES.
Revalorizar un edificio es otra de las tareas titánicas que enfrentan los estudios de arquitectura. En este rubro Caparra-Entelman & Asociados cuenta entre sus antecedentes haber remodelado el Palacio Duhau Park Hyatt, seleccionado por las revistas Travel & Leisure y Condé Nast Traveller entre los mejores hoteles del mundo. "Este proyecto demandó una comprometida intervención y la puesta en valor de un edificio histórico. Tuvimos que manejar diferentes lenguajes, según las necesidades de los inversionistas y siempre desde la mirada del negocio hotelero. Esta obra nos sirvió para posicionar al estudio como referente en la ambientación de hoteles de lujo. De hecho, posteriormente realizamos la remodelación de los NH Jousten y el Lancaster", describió Entelman.
Por su parte, Spodek también relató su antecedente en reciclaje: "Nuestro estudio tuvo una experiencia fantástica en el Panoramic Hotel Iguazú, porque era un edificio abandonado en el medio de la selva y tenía detalles muy interesantes para revalorizar. El problema es que las construcciones antiguas tienen las habitaciones un poco chicas, comparado con las medidas actuales. Sin embargo, logramos agregarles espacio o unirlas. Por otra parte, la estructura era muy interesante y se pudo salvar. Nuestra idea fue no reproducir tajantemente lo existente porque una nueva intervención deber tener a su vez un lenguaje contemporáneo".
Mientras que Santaella enfatizó que "los proyectos reciclados son muy interesantes, dependiendo del estado del edificio y el lugar donde este emplazado. En hotelería se puede hacer perfectamente si es un establecimiento que ya está funcionando. Lo que hay que evaluar es el total de la inversión, la categoría, y lo que hay que modificar para ponerlo en un grado actual de funcionamiento. Por ejemplo, hay que tener en cuenta que hoy para armar una habitación se necesita el espacio que antes ocupaban dos".
Haciendo foco en el aspecto financiero de este tipo de apuestas, Valzacchi remarcó: "Podría ser viable económicamente si el hotel cuenta con un buen layout; muchas veces la ubicación y la trayectoria comercial justifican un reciclado completo. Además, el hecho de renovar las instalaciones genera un importante ahorro energético".