“Si invirtiese solamente en hotelería, tendría que cerrar la oficina”

- ¿Por qué el grupo inauguró la división Negocios Inmobiliarios?
- El grupo Socma tiene 50 años de trayectoria en el país y este lanzamiento surgió porque mi padre se retiró y nos pasó la posta a los hijos. Hoy tenemos una estructura operativa que es heredada, con todos los recursos humanos que hicieron grande a Socma. Sin embargo, como todos los hijos tenemos una tendencia a criticar a nuestros padres; quisimos cambiar algunas estrategias y definimos nuevas áreas de negocios en las que queremos invertir a futuro. Entre ésas se encuentran las energías renovables, la industria y, por supuesto, los desarrollos inmobiliarios.

- ¿Qué los incentivó a apostar por estos últimos?
- Básicamente, el cambio de paradigma que trajo la crisis financiera de 2008. A nivel mundial colocó nuevamente en su lugar la figura y el rol de las finanzas: una actividad complementaria de la creación de valor que no genera riqueza por sí misma.
Anteriormente, la gente depositaba los excedentes en activos financieros por dos razones: la primera, porque eran seguros; y la segunda, porque eran rentables. Después de la crisis se dieron cuenta de que no lo son. Más aun, entre quienes tienen capacidad de ahorrar un poquito se instaló la gran pregunta de dónde colocar su plata. Algunos apuntan hacia los autos. De hecho, es conocido el gran boom que tuvo la industria automotriz, algo que al grupo nos pone muy contentos. Y por otra parte, se retornó a la visión de nuestros abuelos: invertir en ladrillos y en tierra. Algo palpable que mañana va a estar ahí, independientemente de lo que pase en Wall Street o con los políticos de turno.

- ¿Qué características tiene el mercado inmobiliario en Argentina?
- Si bien es el momento de las inversiones inmobiliarias, considero que es un negocio que está un poco atrasado. Su desarrollo dependerá de lo único que le falta a Argentina para que esto tenga una explosión sin precedentes: financiación. Como es tanta la demanda hay que ponerse creativos y buscar formas de financiamiento alternativas, como pueden ser los fideicomisos o las preventas.
En tal sentido, lo que estamos haciendo con nuestro grupo es crear un fondo de inversión empresarial para salvar este déficit. Un financista sabe conseguir plata y buscar oportunidades, pero la verdad es que nunca creó un producto, nunca manejó una fábrica, nunca construyó un edificio; es decir, nunca creó valor de una forma tradicional. Quienes sabemos hacer las cosas, transformarlas en productos o servicios que mejoran la calidad de vida de los demás y por los cuales la gente está dispuesta a pagar, somos los empresarios.
Más aun, el Grupo cuenta con experiencia, recursos humanos y prácticas exitosas como para pasar por encima este inconveniente. Socma lleva 50 años haciendo más o menos lo mismo, razonablemente bien, en un país donde nada es fácil.

ALGO MAS QUE UN HOTEL.
- ¿Por qué decidieron incursionar en desarrollos mixtos que además incluyen hotelería?
- La hotelería tradicional no es un segmento para nosotros porque se trata de un negocio a largo plazo, donde el capital no rota. Funciona como cuando éramos chicos y teníamos la libreta de ahorro. Es como una caja de ahorros, ideal para el inversionista no sofisticado que no quiere problemas. Ponen su plata en un hotel de primer nivel, con una marca de bandera que lo opera bien y que le da rentabilidades razonables.
Pero los empresarios nos dedicamos a generar valor a partir del dinero. Si invirtiese solamente en hotelería, tendría que cerrar la oficina e irme a mi casa. Ese tipo de propuestas es poner el dinero en un proyecto y no tocarlo por los próximos 30 años.
Contrariamente, los emprendimientos mixtos permiten sinergizar varios segmentos. Se contruye un hotel y a la vez se genera un negocio inmobiliario a partir de las oficinas, centros comerciales y residencias, donde sí se hace girar el capital. La realidad es que el hotel "es un mal necesario" para el negocio inmobiliario, del mismo modo que desde el punto de vista de la hotelería, también lo es el negocio inmobiliario. Pero se necesitan mutuamente para potenciarse.

UNA VISION DEL MERCADO.
- ¿Qué potencialidades encuentra en el sector hotelero en Argentina?
- La potencialidad de la hotelería en Argentina es enorme; es una simple cuestión de alcanzar el punto de equilibrio en el mercado. Creo que todavía no tenemos suficiente oferta para la presión de la demanda. Esto lo demuestran hoteles que tienen una ocupación promedio anual del 80 al 90%. Algo casi único en el mundo para un destino cosmopolita como Buenos Aires.
En el caso del interior, hay un desaprovechamiento en la explotación de lugares únicos. Por ejemplo, en Perito Moreno hay un solo hotel que se puede llamar de primer nivel. En Puerto Madryn hay 4 ó 5 posadas lindas pero no hay un hotel bueno. Lo mismo sucede en Cataratas del Iguazú, y como esos casos hay muchos más. Creo que hay una potencialidad para desarrollar estos destinos.

- ¿A qué se debe esa falta de oferta?
- Está relacionada con que las inversiones en los mercados no se desarrollan en los mismos tiempos que la generación de necesidades. Esto es así porque no hay previsibilidad; la gente tiene miedo de invertir. Por ejemplo, si un empresario tiene su hotel lleno y más arriba de su promedio de ocupación normal, piensa en las posibilidades de un segundo establecimiento. Sin embargo, para eso necesita realizar una inversión a largo plazo. Y en ese momento empieza a pensar cuánto va a durar ese boom o qué va a hacer el gobierno que viene.

EN CARPETA.
- ¿La idea del grupo es seguir invirtiendo en proyectos mixtos? ¿Se trata de una tendencia global?
- Definitivamente. El proyecto mixto se impuso pero no por una moda sino porque la gente es inteligente. Es un negocio que tiene un enorme beneficio porque los segmentos se apalancan unos con otros. Por ejemplo, quienes manejan el hotel, al brindarle sus servicios a las residencias les están dando un valor diferencial. Para el inversor esto significa que las podrá vender más rápido o a mejor precio.
La segunda ventaja funciona en el sentido inverso. Para quienes manejan el hotel, los 170 residentes hacen que la rotación de sus servicios, como el del restaurante, sea más fluida. De modo tal que también hay retroalimentación.

- ¿En que qué proyectos mixtos están trabajando?
- En el Arelauquen Lodge, en Bariloche; el Pestana Golf & Resort, Bella Vista; y otras alternativas que estamos analizando. Aunque también nos vamos a dedicar a los negocios inmobiliarios sin hotelería. Una vez que uno pone una estructura eficiente a trabajar, la tiene que ir alimentando. De hecho, en nuestra división Desarrollos Inmobiliarios, el segmento inmobiliario mixto con hotelería es sólo una de las dos áreas.

- ¿Por qué eligieron al Grupo Pestana como socio?
- Como ya es parte de la filosofía de Socma, la estrategia es buscar los mejores socios. Por eso para la hotelería, que es el segmento más complejo, buscamos a Pestana. Otra de las razones es la estructura de la firma: un grupo familiar al igual que nosotros, que permite un poder de decisión ágil, concentrado y eficiente. Nos cuesta mucho lidiar con las burocracias. Además, tienen una orientación hacia la rentabilidad, algo que nos une. Y lo principal: su capacidad para invertir, una característica atípica en la hotelería, donde las grandes marcas solamente brindan servicios.
Con esta apuesta Pestana está confiando en nuestro país. Además, nuestro acuerdo es más extenso que este proyecto en Bella Vista; estamos asociados para desarrollar otros emprendimientos en Argentina.