Inversiones último modelo

EL MODELO EN ARGENTINA.
"La figura del condo hotel constituye una modalidad de negocio inmobiliario en la que, en un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, se pueden adquirir unidades habitacionales que cuentan con la infraestructura, el equipamiento y los servicios propios de un alojamiento turístico de alta categoría", explicó el abogado Eugenio del Busto, miembro fundador del Foro de Abogados Especializados en el Derecho de los Viajes y el Turismo (Iftta capítulo Argentina), y añadió: "En este tipo de operaciones el inversionista adquiere la propiedad de una unidad que -en general- es gestionada, junto con otras, por una cadena hotelera internacional o nacional. Los beneficios -que en algunos casos incluyen no sólo la renta proveniente de las habitaciones sino también los espacios comunes- son distribuidos entre los propietarios y la firma gestora".
Para Guillermo Santaella, socio gerente de Forsad Proyectos Especiales, "se trata de un esquema de negocio que desde hace algunos años resulta exitoso en varios países", y que poco a poco "se está afianzando en el mercado argentino".
Por su parte, Suez agregó que "el modelo se fue desarrollando ante la posibilidad de expandir el negocio hotelero de la mano de inversores particulares y, a la vez, por la inquietud de estos inversores en contar con alternativas más rentables en el mercado del real estate". Santaella añadió que, "si bien es exitoso, todavía no lo tenemos insertado dentro de nuestra filosofía de vida y comercialización. Estamos creciendo. O mejor dicho, empezando".
Según Lucio Vega Iracelay, presidente de la consultora Novus Soluciones Comerciales, en el país hay aproximadamente 10 condo hoteles, y proyectos por otros tantos. Algunos de ellos son los pertenecientes al grupo Ayres, el Crowne Plaza San Eliseo, el ya mencionado proyecto de Edilicia Suez y el de Fiducia Capital Group. También se dio a conocer un proyecto en Iguazú, en el que un grupo extranjero estaría financiando el comienzo de la obra, al igual que otro en Bariloche, que se especula pertenecería a la cadena Hilton.
"El condo hotel, subido a la ola de desarrollo de la hospitalidad -y concretamente de la hotelería-, aparece como una manera diferente de financiar la construcción o remodelación de un hotel. Es decir, buscar propietarios individuales para cada una de las unidades, entregándoles un título de propiedad o afectándolas con una sesión a la explotación hotelera en manos de un único operador, que puede ser el desarrollador o una compañía nacional o internacional que amerite y brinde credibilidad a la ocupación que esa rentabilidad promete al conseguir los inversores", comentó Vega Iracelay.
En Buenos Aires el modelo apareció hace aproximadamente cinco años. Luego comenzaron a aparecer proyectos en otros destinos turísticos, condición sine qua non para este tipo de negocio, ya que permiten una buena ocupación y, por ende, una rentabilidad atractiva para los interesados en esta modalidad.
Ahora la tendencia es fusionar a los condo hoteles con las grandes marcas hoteleras. "Eso es muy común en Estados Unidos y otros países del extranjero, porque es lo que te da tranquilidad en cuanto a administración, funcionamiento, contactos y un montón de aspectos que garantizan el retorno de la operación", sostuvo Santaella.
"Muchos condo hoteles nacieron como un proyecto inmobiliario y luego se integraron los operadores hoteleros, ofreciendo un producto con una marca reconocida. Tal es el caso del Howard Johnson de Venado Tuerto. Al haber especialistas en cada uno de los rubros o áreas del proyecto, el producto tiende a ser mejor", añadió Vega Iracelay.

LA CRISIS.
"En periodos de crisis, como sucede en todo el orbe, la actividad se frena de golpe para analizar la situación. Y cuando el panorama se aclara, recién se mira al futuro. A veces las épocas de crisis livianas son buenas para invertir porque los costos son más bajos; y se aprovecha el ciclo para recomponerse cuando el mercado se estabiliza", comentó Santaella.
Sin embargo, el presidente de Edilicia Suez aseveró que "la venta de unidades de condo hoteles, al igual que otros productos del mercado inmobiliario, se mantuvo constante en el contexto de la última crisis internacional y sus efectos en el mercado doméstico. La razón es que estos productos resultan muy atractivos como resguardo de valor y como alternativas para inversores que buscan una rentabilidad interesante. Tanto los pequeños como los medianos inversores se volcaron al mercado inmobiliario para proteger sus ahorros".

MODALIDADES DE VENTA.
No existe una modalidad única bajo la cual se desarrollan estos negocios. Así, resulta necesario establecer cuáles son sus características de acuerdo a las particularidades de cada uno de los contratos que vinculan a los inversionistas y la empresa encargada de la gestión hotelera.
Se puede reservar al inversor el derecho al uso de la habitación por un período de tiempo determinado o no, puede fijarse una renta anual mínima o participar del resultado al finalizar el ejercicio, aportando a los gastos que derive la gestión del emprendimiento. Asimismo, pueden distribuirse las ganancias entre los propietarios y la empresa gestora, cobrando esta última un fee por la gestión, entre otras opciones.
"En el condo hotel a veces se busca la figura del fideicomiso, y en otras directamente se vende la propiedad. Cada proyecto tiene una forma jurídica diferente. La propiedad brinda la tranquilidad de sentirse dueño, con un título inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble, como todo el mundo está acostumbrado a tener. El fideicomiso, en cambio, tiene un máximo de duración de 30 años, en los que no se es dueño de la propiedad sino de una parte de una sociedad que tiene derechos sobre esa propiedad y que está en manos de terceros. En ese periodo se tiene uso, y por ese fideicomiso cede y tiene derecho a la rentabilidad", explicó Vega Iracelay.

LAS PRECAUCIONES DEL INVERSOR.
El esquema del negocio propone brindar una rentabilidad mayor a la que tendría un inversor inmobiliario, que se acerque más a una rentabilidad hotelera en un destino de buena ocupación.
Para que sea exitoso requiere de tres partes claves: un desarrollista -que lleva adelante la planificación y la ejecución del proyecto-, los inversores -que son los propietarios- y una cadena hotelera que realice la explotación del emprendimiento. "Por esa razón nuestra organización empresarial está integrada por una desarrollista (Edilicia Suez) y nuestra propia cadena (Mégaron Condo Hotels), que llevará adelante la explotación de las unidades. Tener el control de esos aspectos claves del negocio es muy valorado por nuestros inversores", comentó Suez, y añadió que "el negocio hotelero viene en franca expansión en Argentina. El incremento del turismo receptivo y el posicionamiento de nuestro país como destino eleva la demanda de hoteles. Esto podría repercutir favorablemente en el desarrollo de condos".
"El condo hotel es un negocio inmobiliario-hotelero que requiere de un delicado análisis de planificación, el cual -de ser correcto- garantiza una relación ganar-ganar para el desarrollista y el inversionista", precisó Santaella, y aclaró que "el público al que se dirige el negocio es variado, ya que los montos de inversión varían en función de las superficies de las unidades, los servicios e infraestructura de los complejos".
De cualquier manera, la tendencia en general es ofrecer servicios de hoteles de categoría. "Lo veo como una buena opción de inversión, siendo ladrillos y con un negocio de renta manejado por gente experta que puede ser muy interesante", adicionó el socio gerente de Forsad.
"Si un hotelero está pensando en entrar en un esquema como éste debe tener en cuenta algunos aspectos tales como el destino -ya que debe tener buena ocupación-, que el operador hotelero sea confiable, y por sobre todas las cosas tener claro cuál es el objetivo del negocio; si es de corto, mediano o largo plazo. Hay que asesorarse, no subirse a la ola de moda porque el mercado se satura o puede ser que realmente no lo haya", advirtió Vega Iracelay.
Por su parte, Santaella puntualizó: "En todo negocio que crece, el que empieza primero es el que más gana. Lo considero muy apropiado en Buenos Aires y ciudades del interior del país, ya que requiere de una ocupación y rotación significativas".

INVERSIONES E INVERSORES.
"Para habitaciones de 40 m2 estamos hablando de una inversión que arranca en los US$ 80 mil. Hay que tener en cuenta que se está comprando una parte de un negocio que ya está montado. En algunos casos se pagan expensas, o se deducen de la rentabilidad. Asimismo, hay alguna variante en la cual se otorga una garantía de renta en los años iniciales. Estos son ganchos comerciales para hacer más atractiva la inversión; generalmente se hace en proyectos donde se tiene la certidumbre de que va a ser un buen negocio", comentó Vega Iracelay.
Santaella indicó que el valor de las propiedades depende de muchas características: ubicación, m2, marca que lo gestiona, entre otras, más un plus del sistema hotelero. Y que "normalmente este tipo de inversión se puede amortizar en seis u ocho años".
En cuanto a los inversores, señaló que "el 80% son nacionales". "En el caso de nuestros condo hoteles, los inversionistas son todos nacionales, al igual que nuestra cadena. Sin embargo, hemos comenzado a recibir consultas por parte de grupos extranjeros", comentó Suez, y agregó: "Invertir en un condo hotel es buen negocio por varias razones. La primera es que el propietario de una suite obtiene una renta que duplica la inversión edilicia tradicional (edificio de departamentos). Es decir, hablamos del 10 a 12% anual en US$ en el caso de los condo hoteles, frente al 5 ó 6% de rentabilidad que aportan por año los departamentos comunes. Además, los propietarios cuentan con un programa de tarifa diferenciada para que utilicen las suites en todo momento".
En el caso de los condo hoteles Mégaron City, Mégaron Casiopea y Live! By Mégaron -que es branded residence-, el propietario puede ceder su suite a la cadena en forma permanente, transitoria, o bien habitarla.
"El año pasado firmamos un acuerdo con la cadena de intercambio RCI, por medio de la cual nuestros propietarios pueden intercambiar sus tres semanas gratis anuales en cualquiera de los 4.000 resorts de categoría que la cadena tiene en el mundo. Ese beneficio está vigente, aunque nuestros hoteles estén todavía en construcción", informó Suez.

LA FALTA DE LEGISLACION.
"Si bien no existe una legislación específica, tampoco hay nada fuera de la ley", dijo Vega Iracelay.
Según comentó Del Busto, "desde el punto de vista de la actividad turística, el condo hotel no difiere en nada de los hoteles de alta gama, ya que cuentan con una administración común, incluyen los servicios de recepción y mucamas, y cuentan con espacios destinados a restaurantes, salones de uso común, health club, spa, entre otros".
No obstante, la complejidad del negocio exige que se distingan diferentes tipos de relaciones entre los participantes, las que se encuentran sometidas a normativas diversas:
* Entre el inversionista (quien compra las unidades habitacionales) y el desarrollador del emprendimiento (quien vende las unidades) se regirán por las normas previstas en materia de derechos reales y de contratos del Código Civil, y en su caso la Ley de Defensa del Consumidor.
* Entre la empresa hotelera (quien tiene a su cargo el gerenciamiento del establecimiento como alojamiento turístico, y aporta su conocimiento en la gestión y una marca reconocida) y el inversor (ahora propietario) las relaciones estarán marcadas, en principio, por las pautas fijadas por las partes en el contrato por el que se otorga la gestión de cada unidad, y en el que se definen las pautas de gestión del establecimiento hotelero.
* La relación entre el gestor hotelero (en tanto prestador de servicios turísticos) y el Estado (regulador de las actividades turísticas) se encuentra determinada en la normativa provincial de prestadores de servicio de alojamiento.
"Entiendo en este punto que, sin importar cuáles han sido las pautas fijadas en la relación que une al propietario con el desarrollista y el gestor hotelero, quien tiene a su cargo la gestión del establecimiento es un prestador de servicios turísticos. Es decir que la actividad que desarrolla le impone la obligación de inscripción en el registro correspondiente de servicios turísticos ante el organismo de turismo provincial, y el cumplimiento de las condiciones mínimas de infraestructura, equipamiento, seguridad y servicios propios de todo establecimiento turístico", explicó Del Busto.

EL INVERSOR COMO CONSUMIDOR.
En cuanto a la entidad del propietario como consumidor, Del Busto señaló que "las relaciones entre el desarrollador y el inversor parecerían alcanzadas por la Ley de Defensa del Consumidor 24.240 y sus modificatorias, ya que si bien los condo hoteles no se encuentran receptados en la misma, sí lo están los tiempos compartidos, los clubes de campo o afines, con los que pueden encontrarse cierto grado de similitud", y concluyó: "No obstante, habrá que estar atentos -como señalara oportunamente mi colega Francisco Costamagna- al modo en que la jurisprudencia interprete en este caso la limitante que establece el artículo 1º de la citada ley, en la que se señala que reviste la calidad de consumidor quien ‘adquiere o utiliza bienes o servicios en forma gratuita u onerosa como destinatario final, en beneficio propio o de su grupo familiar o social', ya que este tipo de negocios se caracteriza porque el inversor adquiere la unidad".